В Молдове центральные власти говорят о приватизации, как об источнике пополнения бюджета. Органы местного самоуправления тоже пытаются залатать дыры в своих бюджетах, путём продажи или сдачи в аренду собственности муниципиев – недвижимости и земли. При этом всё чаще употребляется словосочетание – рыночная стоимость.
— С точки зрения управления этими ресурсами, для понимающих, рыночная стоимость — это отнюдь не абстрактное понятие, причём требующее измерений, без которых обойтись невозможно, — считает председатель Общества независимых оценщиков Молдовы (SEI RM), экономист Галина Шеларь. — Местечковое отношение к этой проблеме приводит к тому, что у нас постоянно возникают проблемы. К примеру, с приватизацией такой компании как Air Moldova. Мне, даже как гражданину, обидно, что государство, обладая национальной авиакомпанией, упускает данный актив, не рассматривая его как бизнес. Подобная проблема и со сданным когда-то в концессию Кишиневским аэропортом, который перестал рассматриваться как единый бизнес-комплекс. Если бы это было так, то сегодня не передавались бы в аренду какие-то отдельные площади, которые находятся в аэропорту.
Непонимание важности эффективного управления государственной собственностью, а точнее, отношения к ней только с точки зрения разгосударствления — крайне неправильная позиция. У нас внушается, что государство не может быть эффективным управленцем. Другие государства могут, мы – нет. Государственное управление изначально должно базироваться на понимании того, чем мы обладаем. Для того, чтобы расти, создавать эффективную стратегию регионального развития и т.д.
В Европе, куда Молдова так стремится, законодательство устанавливает требования к оценке недвижимости только в части требований к капиталу. Режим требований к капиталу обеспечивает основу деятельности для кредитных учреждений и при этом применяет требования Базельских соглашений, предусматривает, что «материальное обеспечение, кроме недвижимого имущества», должно оцениваться по его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Европейскими стандартами оценки.
— В соответствии с международной практикой недвижимость классифицируется исходя из своей полезности, в рамках которых она может быть, как средством потребления, так и средством получения доходов. К примеру, в квартире можно жить, а можно в аренду сдавать, — поясняет исполнительный директор SEI RM Дмитрий Тэрэбуркэ. — Несмотря на дуальность (возможность использоваться и как средство потребления и источник дохода), это может быть потребительская недвижимость; с коммерческим потенциалом; с инвестиционным потенциалом; специализированная недвижимость; предназначенная для выполнения конкретных задач и специальная (церкви и прочее). Кроме первой и последней, вся остальная недвижимость международными стандартами оценки (МСО) признается бизнесом и должна оцениваться с учетом производственно-хозяйственного потенциала, который редко может быть представлен арендой.
Если бы у нас применялись стандарты МСО, то такого безобразия с Air Moldova у нас бы не произошло, потому что надо было учитывать не только материальную составляющую объекта, но и производственно-хозяйственный потенциал.
Кстати, SEI RM проводило экспертизу работы Air Moldova, но власти к мнению профессиональных оценщиков не прислушались. Наверно потому, что была показана и коррупционная составляющая. К примеру, из бюджета выделили дотацию в размере 5 миллионов евро на покупку самолёта, а через короткое время авиакомпания приватизируется за полтора миллиона – недельная выручка компании. И вообще: где самолёт?
В феврале 2024 года, директор Агентства публичной собственности Роман Кожухарь высказался о приватизации важных объектов Молдовы. Если посмотреть на характеристики объектов, которые предлагает государство, то там не обозначены ни земельные участки, ни характеристики, которые отражают производственно-хозяйственный потенциал.
К примеру, в список входит стекольный завод – типичная специализированная недвижимость, которая построена для конкретных функций, предлагается к продаже без характеристик, которые эти функции отражают. То есть, продаются просто квадратные метры.
Примерно такая же ситуация с гостиницей «Заря», которая является типичным объектом с коммерческим потенциалом (построена как гостиница), этот потенциал длительное время ограничивался, забирались участки, выстраивались объекты, ограничивая доступ и видимость и так далее. Возможно, этот потенциал утрачен, но что говорит директор АПП? То, что есть набор квадратных метров и некий потенциальный инвестор, который намерен поменять назначение объекта. Что это? Нет стандартов, не конкурса, нет специалистов, но уже есть потенциальный покупатель, который диктует условия.
Другие, выставленные на продажу объекты, тоже никто не оценивал. Зато замечено, что практически все находятся в топовых местах, при этом стоимость земли не указана. И это касается не только столицы.
Эксперты Общества независимых оценщиков Молдовы (SEI RM) выступают против приватизации без решения вопросов с оценкой. Иначе будет повторение банков, авиации и прочее. Из-за рачительного отношения к государственному и территориальному имуществу, мы теряем сумасшедшие деньги. Не важно – коррупция это или просто расточительство, важно то, что сначала надо изменить информационно-аналитическую среду, а потом принимать решение о распоряжении.
Комментариев нет